K/S-INVESTERINGER
Det er fortsat meget udbredt, at ejendomsinvesteringsprojekter udbydes som en K/S-investering.
En K/S-investering er en investering i et kommanditselskab. Et K/S er en traditionel selskabsform, hvor flere fysiske eller juridiske personer kan gå sammen og drive erhvervsmæssig virksomhed, herunder eksempelvis foretage ejendomsinvesteringer. Antallet af deltagere er ubegrænset, men for at kunne benytte virksomhedsskatteordningen, kan der maksimalt være 10 deltagere i et K/S.
FALK HANSEN advokater har stor erfaring og succes med at føre sager for kommanditister, der deltager eller har deltaget i et K/S-investeringsprojekt. Har Skattestyrelsen rejst en sag over for dig, er du meget velkommen til at kontakte os for en gratis og uforpligtende vurdering af sagen.
K/S-investeringer – et fokusområde hos Skattestyrelsen
Skattestyrelsen har over en flerårig periode haft fokus på deltagere i K/S-investeringsprojekter. Kontrollen har i denne sammenhæng tidligere været særligt rettet mod kommanditisternes adgang til skattemæssigt fradrag og afskrivninger, herunder til opgørelsen af den såkaldte fradragskonto. Det forholder sig nemlig sådan, at man som K/S-investor er forpligtet til at føre en fradragskonto, da investorerne ikke kan opnå større skattemæssigt fradrag, end hvad deres reelle hæftelse i K/S-projektet svarer til.
Skattestyrelsen har i de senere år haft særlig fokus på de skattemæssige konsekvenser, hvor en eller flere K/S-investorer har opnået gældseftergivelse i forbindelse med enten en frivillig eller pligtmæssig udtræden af et K/S-projekt.
Har du udfordringer med opgørelsen af din fradragskonto, eller har opnået en gældseftergivelse i forbindelse med udtræden af et K/S-projekt, så står FALK HANSEN advokater klar til at sikre dig den bedst mulig skattemæssige position. FALK HANSEN advokater fører for indeværende flere principielle sager ved domstolene om de skattemæssige konsekvenser ved gældseftergivelser.
Kommanditselskab – et personselskab
K/S er en forkortelsen for et kommanditselskab. Et K/S er en virksomhed, hvor en eller flere deltagere, komplementarerne, hæfter personligt uden begrænsning, og hvis der er flere, solidarisk for virksomhedens forpligtelser, mens en eller flere deltagere, kommanditisterne, hæfter begrænset for virksomhedens forpligtelser.
Et K/S er en traditionel selskabsform, hvor flere fysiske eller juridiske personer kan gå sammen og drive erhvervsmæssig virksomhed. Antallet af deltagere er ubegrænset, men for at kunne benytte virksomhedsskatteordningen, kan der maksimalt være 10 deltagere i et K/S.
Personselskaber – dvs. kommanditselskaber (K/S), interessentselskaber (I/S), partnerselskaber (P/S) og partsrederier (PAR) – adskiller sig særligt fra kapitalselskaber – dvs. aktieselskaber (A/S) og anpartsselskaber (ApS) – ved, at de er skattemæssige transparente, hvorved tilkendegives, at beskatningskravet ikke kan rettes med den juridiske person, men i stedet må rettes med deltagerne i den juridiske person. Der er således i en skatteretlig sammenhæng tale om deltagerbeskattede selskaber.
En deltager i et personselskab er herved skattepligtig af den pågældendes andel af selskabets indkomster og har derfor også fradragsret for den pågældendes andel af selskabets driftsomkostninger, renter og øvrige fradragsberettigede udgifter. Tilsvarende kan den enkelte deltager i personselskabet foretage afskrivninger i forhold til vedkommendes ejerandel i selskabet.
I selskabsretlig henseende er den enkelte selskabsdeltager i et personselskab alene berettiget til en ideel andel (nettoandel) af selskabets værdier og har således ikke direkte ejendomsret over selskabets enkeltaktiver.
I skatteretlig henseende har praksis imidlertid udviklet sig anderledes, da de enkelte selskabsdeltagere anses for at være direkte ejer af personselskabets enketaktiver og passiver. Den enkelte selskabsdeltager vil således i en skatteretlig sammenhæng blive anset for at eje en bruttoanpart af de enkelte aktiver og passiver i personselskabet svarende til den pågældende selskabsdeltagers ejerandel.
Fastlæggelsen af den enkelte deltagers ideelle anpart (ejerandel) i personselskabet er af afgørende betydning for, hvorledes kapitalgevinster og -tab, samt afskrivninger m.v., beskattes hos de enkelte deltagere. Fordelingen af over- og underskud i et personselskab skal i udgangspunktet ske efter deltagernes ideelle anparter, men dette er i praksis langtfra altid tilfældet, da afgørende er, hvad der er aftalt mellem deltagerne. Dette vil typisk fremgå af selskabsaftalen.
En sådan fordelingsaftale må som altovervejende hovedregel lægges til grund af skattemyndighederne. Såfremt der består et interessefællesskab mellem selskabsdeltagerne, vil aftalen dog undtagelsesvist kunne tilsidesættes, hvis den er udtryk for vilkårlig indkomstforvridning.
Særligt om beskatning af kapitalgevinster og kapitaltab
Nærmere om kommanditisters begrænsede fradragsret
Kommanditister og komplementarer i et kommanditselskab beskattes i udgangspunktet på samme måde som deltagere i et interessentskab. Kommanditselskaber er karakteriseret derved, at mindst en af deltagerne hæfter personligt, solidarisk og direkte over for selskabets kreditorer, mens de øvrige deltageres hæftelse er begrænset til deres indskud i selskabet.
De fuldt ansvarlige deltagere benævnes komplementarer, mens de begrænset hæftende deltagere går under betegnelsen kommanditister. Som følge af kommanditistens begrænsede hæftelse gælder for disse en fradragsbegrænsning. Retsstillingen er, at en kommanditist ikke skal kunne opnå fradrag for et større beløb, end det vedkommende har indskudt eller er forpligtet til at betale som følge af indskud, hæftelse, påtagne kautionsforpligtelser m.v.
Med henblik på fastlæggelsen af det maksimale fradrag skal der opgøres en såkaldt fradragskonto. Indestående på denne konto udgør det maksimale beløb, som kommanditisten kan fratrække. Så længe fradragskontoen udviser en positiv saldo, kan kommanditisten fratrække sin andel af kommanditselskabets underskud og foretage skattemæssige afskrivninger i forhold til sin ejerandel.
Særligt om beskatning ved selskabsstiftelse og ophør
Et personselskab stiftes typisk ved udarbejdelse af en selskabsaftale. I så fald har stiftelsen virkning fra dette tidspunkt. Der findes imidlertid ingen formkrav, hvorfor et personselskab tillige kan stiftes ved faktisk samvirke.
Hvis en selskabsdeltager i forbindelse med stiftelsen indskyder et aktiv i personselskabet, anses indskuddet i skatteretlig henseende for at udgøre et delsalg for den pågældende, mens det på den anden side anses som et delkøb for de øvrige selskabsdeltagere. I det omfang, der i øvrigt er hjemmel hertil, udløses en beskatning herefter hos indskyderen i forbindelse med indskuddet.
Princippet om delsalg og delkøb gælder ligeledes i forbindelse med et virksomhedsophør, således at personselskabets udlodning af skatterelevante aktiver til selskabsdeltagerne anses som henholdsvis delsalg og delkøb. Sælges personselskabets aktiver i stedet til tredjemand, anses de enkelte deltagere for at have afstået deres ideelle andele af det pågældende aktiv. Den enkelte deltagers avance eller tab afhænger af vedkommendes individuelle forhold, herunder foretagne afskrivninger, næringsstatus, anskaffelsestidspunkt m.v.
Udtræder en selskabsdeltager af personselskabet, er de skattemæssige konsekvenser heraf, at den pågældendes ejerandel af de enkelte aktiver anses for afstået med en eventuel beskatning til følge. Dette gælder, hvad enten overdragelsen af selskabsandelen sker til tredjemand eller til de øvrige selskabsdeltagere.